全面輕資產,萬達商管好秀

鋼鐵硬漢王健林5年前的諾言兌現了!

2015年,王健林提出“輕資產”轉型戰略,即萬達要走輕資產、低負債的發展戰略。按照規劃,萬達的目標是2020年完成企業轉型。

強悍的執行力是萬達戰無不勝的法寶。

9月28日,萬達商管對外宣布,從2021年開始,萬達商管不再發展重資產,全面實施輕資產戰略。

事實上,在2019年底,萬達商管已經完成了房地產業務的徹底剝離。此次,萬達商管全面推行輕資產化戰略,不再發展持有萬達廣場物業,成為真正的物業管理服務公司。

王健林5年前的目標超額完成。

五年前,房地產市場一片火紅。很多人不理解王健林的“輕資產”策略,也不欣賞?,F在回想起來,萬達的輕資產可以減輕資金壓力,減少企業負債,大幅提升凈利潤率和股本回報率。

這正是順應了全球和中國都在去杠桿、降負債的大勢。

房地產行業掉頭的新周期,轉型“老手”王健林奉獻出了一個教科書式樣本。

徹底輕資產化,也讓萬達商管回A之路更加明晰,加快其上市步伐。

ROE較高、發展較快的輕資產服務企業一直受到資本市場的青睞。其增值服務和衍生服務收入有很大的想象空間??梢灶A見,一旦成功回歸A,輕資產的萬達商管估值自然會上漲。

全面輕資產,讓萬達商管輕裝上陣估值更高

現在回過頭去看,不管是2017年的世紀大交易,還是隨后萬達旗下各業務板塊全面開始尋求品牌管理輸出,輕資產的模式一早就在王健林腦海里有了全面的勾畫輪廓。

一次次出清重資產業務、品牌輸出背后是萬達的長期戰略。

在長期戰略目標下,萬達商管經過復雜艱苦的工作,付出了巨大的剝離成本,終于在2019年底將房地產業務徹底剝離。新成立的萬達地產集團負責萬達商管剩余的房地產業務。

這次,萬達商管正式宣布全面實施輕資產,意味著——至此,萬達商管終于成為真正意義上的商業運營管理企業。

萬達商管集團總裁肖廣瑞在接受記者采訪時表示,這是萬達商管集團董事會最新做出的決定。

董事會做出這個決定,一定程度上說明,目前的輕資產轉型效果顯著,推進順利,才會有全面實施的想法。

萬達商管全面輕資產,做純粹服務運營商的角色,不可避免會遇到細節上的管控,合作方挑戰等問題,但這個大方向是對的,特別是品牌和規模到了一定的階段。

2018年1月份,萬達引進騰訊、蘇寧、京東、融創4家戰投,以340億元入股萬達商業,各方協力共同推進盡快上市。

由于A股市場對房地產企業的融資有著嚴格的監管要求,萬達商管若是想登陸A股就必須完成房地產業務的剝離。

如今,萬達商管成為純粹的商業管理運營企業,剝離了地產業務這一最大障礙。

而在目前的經濟形勢下,輕資產化服務型企業在資本市場的優越性非常明顯。比如今年以來,服務型物業股頗受資本市場偏愛。

這是因為近年來宏觀經濟下行,特別是今年疫情帶來的不確定性增加和中美關系的沖擊,凸顯了物業管理行業低負債、輕資產、搖錢樹、抗跌的優勢。周期性,有效滿足資本對沖需求。

這,同樣是全面輕資產化后的萬達商管的優勢。一旦成功回A,萬達商管估值或會創下一波新高。

全面輕資產,讓萬達商管發展更快護城河更深

萬達商管的輕資產戰略是,萬達不投入資金,只輸出品牌,負責設計、建設與運營,并分得收益。

也就是說,萬達不做硬投資,新的萬達廣場萬達不需投入太多錢,甚至可能不投一分錢,而且避免了土地競爭和政策收緊的不利影響。

目前融資端收緊,土地價格高企,持有型的物業越來越多,許多房地產公司的資金壓力很大。

惟有輕裝上陣,才能一騎絕塵。

2015年起實施的輕資產模式讓萬達進入了以前很難觸達的城市和地段,快速實現規?;?。

截至2020年9月,萬達商管共開業336個萬達廣場,其中“輕資產”項目58個;在建萬達廣場166家,其中“輕資產”128家,在建項目基本符合萬達商管未來3 計劃每年開設不少于50家萬達廣場。

王健林曾經坦言,如果不是輕資產,很多城市自己投資持有很難獲得項目。

從這兩年的數據來看,萬達輕資產廣場的數量快速增加,隨著“輕資產”項目在新開業項目中的比例越來越大,到2021年全部項目都實現“輕資產”化算是水到渠成。

用戶界面。萬達商管全面輕資產后,依托自身優勢,規模再次快速增長,未來將做輕做強;規模的快速鋪開將為萬達商業筑起一道深深的護城河,為即將回歸的萬達商業估值帶來更大的空間。

這種全面化操盤模式,未來給萬達降低財務成本和增厚收益也會帶來不可小覷的改變。

王健林的輕資產化轉型舉動并不是心血來潮。他的團隊研究發現,國內地產業賺錢的時代已經過去,全行業正進入一個平均利潤的狀態。

比企業興衰更替得還要快的是趨勢。

輕資產,從行業來說,高利潤時代已經過去了,現在品牌已經成熟,全面輸入管理,時機恰當,順勢而為;從做增量到激活存量,也符合國家要求。

全面輕資產,讓萬達商管靠品牌賺錢更穩更安全

全面輕資產對萬達的另一層意義在于,企業會逐漸擺脫高負債高杠桿的風險,靠品牌輸出與管理獲得穩定收益,越來越安全穩健。

股神巴菲特這么多年來的投資經典案例,很多都是輕資產,比如迪士尼、可口可樂、喜詩糖果等都是典型的輕資產品牌輸出與管理模式。

巴菲特曾表示,如果可口可樂公司倒閉,依靠這個品牌,可以在短時間內迅速恢復盈利。毫無疑問,如果一家化工廠在一天之內突然化為灰燼,可能再過五十年就很難再起床了。這就是輕資產和重資產的區別。

尤其是今年以來,持續的地產調控,加強的資金監管力度,“三道紅線”的達摩克利斯之劍高懸,都迫使踩線房企在2023年年中之前完成降負債,壓力頗大。

萬達早期輕資產減負債路徑的時機可謂完美。在這種模式下,公司的收入來自租金分成和物業管理費分成;每年都會有租金和管理費的回報,每年租金都會有一定程度的上漲,使公司的現金流基數越來越大;租金和管理費的模式可以使企業收入在市場波動中更加安全和穩定。尤其是今年疫情的壓力,驗證了輕資產商業模式的優勢。

截至9月底,萬達商管今年已簽約53個“輕資產”項目,是2019年簽約40個“輕資產”項目的1.3倍。預計2020年,萬達商管將簽約65到70個“輕資產”項目。

根據萬達商管董事會要求,今后每年簽約“輕資產”萬達廣場將不低于60個,萬達商管將徹底“輕資產”化。

近年來,萬達還將輕資產戰略從廣場擴展到酒店、文旅、體育等各個產業。萬達的輕資產品牌價值已經形成核心競爭力,這將成為萬達未來巨大的核心競爭力。

萬達商管全面輕資產化背后沉淀的是萬達30多年來不斷積淀的商業管理深厚功力和品牌效應。

這才是王健林“將萬達集團打造成為一家百年企業”愿景的最大底氣,是企業基業長青的根本。